Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?

Abschreibungen (AfA) mindern den steuerlichen Gewinn aus der Vermietung. Bei einem förderfähigen Mietwohnungsneubau kommen zwei Arten zusammen: die reguläre lineare Gebäude-AfA von 3 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG — und zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG mit bis zu 5 % pro Jahr über vier Jahre. Über vier Jahre lassen sich so bis zu 20 % der Herstellungskosten zusätzlich absetzen; zusammen mit der regulären AfA sind es bis zu 32 % in diesem Zeitraum.

Beispielrechnung: Bei 300.000 € förderfähigen Herstellungskosten entspricht die Sonderabschreibung bis zu 15.000 € pro Jahr beziehungsweise bis zu 60.000 € über vier Jahre an zusätzlichem Abschreibungsvolumen. Wie stark das die tatsächliche Steuerlast senkt, hängt vom persönlichen Steuersatz und der Gesamtsituation ab — Verluste aus Vermietung lassen sich grundsätzlich mit anderen Einkünften wie dem Gehalt verrechnen (§ 21 EStG; Einzelfall mit dem Steuerberater klären).

Die Sonderabschreibung ist an enge Voraussetzungen geknüpft: Das Gebäude muss zum förderfähigen Mietwohnungsneubau gehören — also Wohnungen schaffen, die unter die Wohnraumförderung fallen, mit entsprechenden Miet- und Belegungsbindungen. Zusätzlich gelten eine Baukostenobergrenze und eine maximale Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung; außerdem sind die EU-Beihilferegeln (De-minimis-Grenzen) zu beachten.

Frist: Der Bauantrag oder die Bauanzeige muss spätestens am 30.09.2029 eingereicht sein. Die Fertigstellung darf später erfolgen. Eine Verlängerung des Programms ist offen und sollte nicht eingeplant werden.

Die Sonderabschreibung wirkt über das Steuerrecht: Sie mindert die Bemessungsgrundlage der Einkommensteuer. Ein Tilgungsnachlass der NRW.Bank-Förderung dagegen reduziert direkt das Förderdarlehen — und ist in der Regel zu versteuern. Beides zu verwechseln führt zu falschen Erwartungen; Details erklärt der Artikel zum NRW.Bank-Tilgungszuschuss.

Wichtig für die Einordnung: Alle Angaben auf dieser Seite sind Beispiel- und Rahmenwerte nach bestem Wissen zum Stand 2026 — keine Zusage und keine Steuerberatung. Ob ein konkretes Vorhaben förderfähig ist und welche Wirkung die Abschreibung entfaltet, prüft ein Steuerberater für den Einzelfall.