Wann ist der Verkauf einer Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei?

Private Veräußerungsgeschäfte sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Grundstücke und Gebäude teilen dieselbe Frist: Bei vermieteten Immobilien beginnt sie mit dem notariellen Kauf, bei selbst errichteten Gebäuden mit der Fertigstellung. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Veräußerungsgewinn im Grundsatz steuerfrei — zuvor vorgenommene Abschreibungen müssen dafür nicht zurückversteuert werden.

Für das Sozialquartier-Modell passt die Frist zur Strategie: Geförderte Mietwohnungen sind auf langfristige Haltedauer angelegt (Förderbindung bis zu 25 Jahre); typische Beispielrechnungen laufen 15 bis 25 Jahre. Wer innerhalb der Frist verkauft, versteuert den Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz — Gewinne bis 600 € pro Kalenderjahr bleiben als Freigrenze steuerfrei (die Freigrenze mindert den Gewinn, kein voller Freibetrag).

Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren gilt nur für private Veräußerungen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel (§ 15 EStG) — dann sind sämtliche Gewinne gewerbesteuerpflichtig und die Frist-Regel gilt nicht. Entscheidend sind das Gesamtbild (Zahl der Objekte, Dauer der Haltung, Financing) im Einzelfall.

Für Kapitalanleger, die EIN Mehrfamilienhaus halten und später verkaufen, ist die Grenze praktisch irrelevant: Ein einzelner Verkauf nach langer Haltedauer bleibt privat. Wer ein Portfolio aufbaut, plant die Verkaufsreihenfolge mit dem Steuerberater.

Selbstgenutztes Wohneigentum ist privilegiert: Wurde die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren durchgehend selbst genutzt, bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer. Deshalb der verbreitete Merksatz „drei Jahre Eigennutzung“.

Im Erbfall läuft die Frist beim Erben weiter: Maßgeblich bleibt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Der Erbe kann also ein geerbtes, seit über zehn Jahren gehaltenes Mietobjekt auch kurz nach dem Erbfall steuerfrei verkaufen. Alle Angaben sind Rahmenwerte zum Stand 2026 — keine Steuerberatung; der Einzelfall gehört in die Prüfung durch den Steuerberater.